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銀行pos機(jī)招標(biāo)書下載
華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者 于麗麗 李貝貝 北京報(bào)道
9月13日，武漢市房管局發(fā)布《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（意見稿），不僅提到監(jiān)管賬戶要在售樓處展示，又著重聲明和厘清了包括人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門的責(zé)任。同時(shí)還強(qiáng)調(diào)，監(jiān)管銀行要經(jīng)過招投標(biāo)。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，2017年，武漢曾發(fā)布過預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策，和5年前版本相比，此次發(fā)布的政策有了不少變化。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波9月16日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“從武漢監(jiān)管辦法意見稿中的變化，可以看出，監(jiān)管部門對(duì)房企的實(shí)質(zhì)性監(jiān)管正在加強(qiáng)，預(yù)估未來不少城市也會(huì)有類似操作。”
監(jiān)管賬戶在售樓處展示
多年以來，監(jiān)管賬戶一直“低調(diào)”地出現(xiàn)在合同里，而今，武漢市房管局在意見稿中則指出，要將監(jiān)管賬戶拿出來，在售樓處“展示”。意見稿中的這一規(guī)定，頗受網(wǎng)絡(luò)關(guān)注與熱議。
事實(shí)上，在保交樓行動(dòng)在被強(qiáng)調(diào)之前，不少購(gòu)房者對(duì)于“監(jiān)管賬戶”的概念是模糊的。 9月16日，河北省廊坊市永清縣的業(yè)主林嘉（化名）對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，早幾年，包括其本人在內(nèi)的多位永清縣凱悅城二期業(yè)主，都對(duì)“監(jiān)管賬戶”沒有概念。
林嘉稱，2016年，其購(gòu)買永清縣凱悅城二期時(shí)，曾給現(xiàn)場(chǎng)銷售支付過2萬元現(xiàn)金的“選房費(fèi)”，還在售樓處通過POSS機(jī)繳納過3.5萬的“團(tuán)購(gòu)服務(wù)費(fèi)”（小票顯示這3.5萬元進(jìn)入了某置業(yè)公司賬戶，并非開發(fā)商賬戶），此外，其還在售樓處繳納了20多萬元首付款。但由于交錢時(shí)，還沒簽署購(gòu)房合同，因此當(dāng)時(shí)根本不知“監(jiān)管賬戶”是什么賬戶。其稱，最終，該項(xiàng)目不僅延期兩年多才交房，還存在不少質(zhì)量問題。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅9月16日向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，“將監(jiān)管賬戶在售樓處公示，我們一直在建議?！?/p>
郭毅分析，盡管監(jiān)管賬戶此前也在購(gòu)房合同中呈現(xiàn)，但簽署購(gòu)房合同前，通常會(huì)有選房、繳納幾萬元認(rèn)購(gòu)金的環(huán)節(jié)。尤其在繳納認(rèn)購(gòu)金時(shí)，不少購(gòu)房者處于懵懂狀態(tài)，對(duì)于是否應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金繳納至監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶具體是指哪個(gè)賬戶等信息，往往云里霧里。
郭毅認(rèn)為，售樓處公示監(jiān)管賬戶的方式，能使購(gòu)房者在營(yíng)銷場(chǎng)景中直接關(guān)注與識(shí)別，同時(shí)發(fā)揮提醒購(gòu)房者將資金足額打入監(jiān)管賬戶的作用。另外，預(yù)售資金全額進(jìn)入監(jiān)管賬戶，也是保障新房交付時(shí)間和質(zhì)量的根本途徑。但充分實(shí)施，還需要地方政府有效監(jiān)督，以確保預(yù)售資金嚴(yán)格按節(jié)點(diǎn)發(fā)放。
業(yè)內(nèi)人士表示，售樓處公示監(jiān)管賬戶這個(gè)操作并無難度，為何不能像樓盤的大禮包和砸金蛋那樣，放在最醒目的位置？不僅是武漢，各地樓盤都有義務(wù)將監(jiān)管賬戶在售樓處最醒目的位置呈現(xiàn)，這也是企業(yè)對(duì)消費(fèi)者重建信任的必要方式。
但有購(gòu)房者提出疑問，連五證都有人作假，又如何確保樓盤公示的“監(jiān)管賬戶”是真實(shí)的？業(yè)內(nèi)人士表示，建議售樓處公布“監(jiān)管賬戶”的同時(shí)，同步公布官方監(jiān)督或投訴電話，管理形成閉環(huán)，給予開發(fā)商震懾的同時(shí)，給購(gòu)房者提供安全感。
若有開發(fā)商移花接木，在售樓處公示虛假的監(jiān)管賬戶，或者又巧立名目，引流購(gòu)房者資金至非監(jiān)管賬戶，違法嗎？
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣9月16日對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“這個(gè)操作違法。屬于逃避預(yù)售資金監(jiān)管，挪用預(yù)售房款。相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售資金必須、只能用于這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。除非這個(gè)項(xiàng)目徹底完工，才能用到別處。開發(fā)商在收取預(yù)售資金時(shí)，需要提供專門的監(jiān)管賬戶，接受監(jiān)管?！?/p>
知名律師彭艷軍9月16日對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，從民事角度分析，如因挪用資金導(dǎo)致無法按期交房，購(gòu)房人可起訴開發(fā)商支付逾期交房違約金，可要求解除買賣合同，要求退還房款，賠償損失。從行政角度分析，挪用預(yù)售款，購(gòu)房人可向住建部門投訴；從刑事角度來看，如開發(fā)商刻意避開監(jiān)管，將預(yù)收款挪作他用，則涉嫌挪用資金犯罪行為。
強(qiáng)調(diào)監(jiān)管銀行責(zé)任
從意見稿中，《華夏時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，相比5年前，最新的辦法使用了更多筆墨以闡釋和厘清各方責(zé)任，尤其是針對(duì)監(jiān)管銀行。
房地產(chǎn)企業(yè)是被監(jiān)管方，如果要確保預(yù)售資金科學(xué)合規(guī)的使用，就必須發(fā)揮監(jiān)管方的責(zé)任。而在意見稿中，武漢市房管局強(qiáng)調(diào)，“人民銀行分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。銀保監(jiān)部門負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查?！?/p>
尤為值得注意的是，區(qū)別于以往，監(jiān)管銀行將要經(jīng)過招投標(biāo)。意見稿指出，“監(jiān)管部門（武漢市房管局）應(yīng)當(dāng)會(huì)同人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定承接新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行（下稱監(jiān)管銀行）應(yīng)當(dāng)通過監(jiān)管部門的門戶網(wǎng)站予以公示?！?/p>
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，今年以來，全國(guó)多地實(shí)施監(jiān)管預(yù)售資金的相關(guān)措施，如東莞、西安、成都、杭州等地。
今年7月，杭州市人民政府發(fā)布《關(guān)于杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行項(xiàng)目招標(biāo)公告》表示，杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行入圍數(shù)量25家，服務(wù)期限3年。杭州市的招投標(biāo)公告發(fā)布了8條投標(biāo)人資格要求，值得注意的是，其中強(qiáng)調(diào)，投標(biāo)人要“近3年內(nèi)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中無重大違法違紀(jì)記錄?！?/p>
郭毅認(rèn)為，房地產(chǎn)具有高單價(jià)，高總價(jià)，高首付，高流水的這樣一個(gè)特點(diǎn)。顯然，這對(duì)于監(jiān)管銀行而言，是一筆可觀的業(yè)務(wù)。但針對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)施招投標(biāo)，一方面有利于對(duì)銀行資質(zhì)、管理能力、服務(wù)能力的篩選；另一方面，也能協(xié)助住建部門更好地管理首付資金，避免預(yù)售資金受到“重重干擾”后出現(xiàn)違規(guī)發(fā)放或者違規(guī)提前發(fā)放等問題。
比5年前的監(jiān)管辦法更具體
《華夏時(shí)報(bào)》注意到，相比5年前的監(jiān)管辦法，今年的意見稿中，不少的規(guī)定更加具體了。譬如，對(duì)于“資金撥付節(jié)點(diǎn)”的要求就更明確，要求 “首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點(diǎn)為不動(dòng)產(chǎn)首次登記?！边@在此前并沒有提到。
此外，為確保項(xiàng)目的交付，意見稿還提升了預(yù)售資金監(jiān)管余額的底線。此前，相關(guān)辦法要求，“完成房屋所有權(quán)初始登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點(diǎn)監(jiān)管資金的5%?！爆F(xiàn)在則明示，“項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前，交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯的項(xiàng)目監(jiān)管賬戶余額不得低于監(jiān)管額度的5%，交付標(biāo)準(zhǔn)為全裝修的項(xiàng)目監(jiān)管賬戶余額不得低于監(jiān)管額度的10%?！?/p>
此外，記者在處罰規(guī)定中注意到，辦理相關(guān)手續(xù)不提供真實(shí)申請(qǐng)資料、監(jiān)管資金被集團(tuán)公司抽調(diào)的，要受到相關(guān)處罰。
2017年，武漢市的預(yù)售資金監(jiān)管辦法中表述“不得直接收取任何性質(zhì)的房款”，而今，最新的意見稿中，武漢市房管局則指明“不得以任何形式使用非監(jiān)管賬戶收取房?jī)r(jià)款”。顯然，所謂“不得以任何形式”正是堵死了某些不規(guī)范的“花招”。
值得注意的是，5年前，武漢市的監(jiān)管辦法中曾表示，“監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和誠(chéng)信記錄等因素，逐步建立商品房預(yù)售資金分級(jí)監(jiān)管制度；對(duì)資質(zhì)和信用等級(jí)較高、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較好、無不良行為記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可降低其重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)?！钡诮瞻l(fā)布的意見稿中，這一說明已然消失。
對(duì)此，張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，在保交樓的指引下，不少地方對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管力度正在加強(qiáng)。在二線城市中，武漢的保交樓壓力不小，從武漢監(jiān)管辦法意見稿中的變化，可以看出，監(jiān)管部門對(duì)房企的實(shí)質(zhì)性監(jiān)管正在加強(qiáng)，預(yù)估未來不少城市也會(huì)有類似操作。
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