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信達快付pos機總部
觀點網 與華融資產及地方國資的合作懸而未決，苦苦保衛(wèi)流動性的中南建設迎來新的轉機。
10月27日晚間，中南建設宣布，全資子公司南通中南新世界中心開發(fā)有限公司（下稱南京新世界）及南通日禾房地產開發(fā)有限公司（下稱南通日禾）作為有限合伙人，與獨立第三方信達資本管理有限公司、中國信達資產管理股份有限公司合作設立南京信璟紓困產業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱南京信璟），進行房地產項目投資。
根據公告，新設立的合伙企業(yè)總計出資約12.71億元，其中信達資本擔任執(zhí)行事務合伙人和普通合伙人（GP），占比0.1%；中國信達作為優(yōu)先級合伙人（LP1）出資6.65億元，占比52.3%；南京日禾、南京新世界作為劣后級有限合伙人（LP2及LP3），共計出資6.06億元，占比47.7%。
公告當日，中南建設迅速披露了合伙企業(yè)紓困的標的，即南通嘉康置業(yè)有限公司（下稱南通嘉康）及泰興市逸帆置業(yè)有限公司（泰興逸帆）近乎全部股權及相關債權，分別對應海安春風里、泰州中南君啟兩個項目。
而據觀點新媒體了解，上述兩個項目之前的股東均包括愛建信托，意味著此次信達介入，或許正是為了化解過往“明股實債”類項目所積攢的風險。
更早之前，包括華融資產、江蘇資產等全國性及地方性AMC也陸續(xù)介入到中南建設的風險出清之中，截至8月底約有10多個應收項目處于提交和審批過程。在“活下來”這條道路上，中南建設仍需要付諸更多努力，并借助更多第三方力量。
合作細節(jié)
對于最新與信達設立合伙企業(yè)，中南建設表示，本次投資旨在拓寬合作渠道，與合作方一起推進業(yè)務發(fā)展，加快行業(yè)恢復良性循環(huán)。
合伙企業(yè)設立后，首批紓困的項目便浮出水面。
其中，紓困基金南京信璟以1980萬元和2.35億元，分別收購南通尚柏管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）持有的南通嘉康99%股權及對南通嘉康的2.4億元債權；同時以999萬元和4.3億元，分別收購泰州市璟榮企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）持有的泰興逸帆99.9%股權及對泰興逸帆的4.39億元債權。
在上述重組中，泰興逸帆和南通嘉康相互作為共同債務人，中南建設作為兩家子公司共同債務人，為有關重組提供擔保，擔保金額合計8.91億元。重組期限均為36個月。
觀點新媒體了解，南通嘉康持有海安鼎鑫置業(yè)有限公司60%股權，后者為中南建設與神輝置業(yè)合作項目“海安春風里”的開發(fā)商；泰興逸帆持有南通嘉熙置業(yè)有限公司55%股權，南通嘉熙子公司泰州市弘悅房地產開發(fā)有限公司為泰州“中南君啟”開發(fā)商。
資料顯示，海安春風里規(guī)劃7棟住宅，約462戶，位于海安市核心區(qū)位，并已于2021年6月底開盤；中南君啟同樣于去年6月底開盤，項目占地8.1萬平方米，建筑面積23.21萬平方米。
而工商信息顯示，泰州璟榮及南通尚柏兩家合伙企業(yè)分別成立于2021年3月、4月，均有愛建信托的身影，且比例在49%以上。
中國信托登記有限責任公司網站顯示，愛建信托曾于去年陸續(xù)發(fā)行了“愛建共贏-中南泰州集合資金信托計劃”、“愛建共贏--中南南通1號集合資金信托計劃”，公示時間為4月、5月。
此外，另一家上市公司百大集團此前披露購買理財產品情況的公告中，透露出上述一份信托計劃的底細。據悉，“愛建共贏-中南泰州集合資金信托計劃”底層資產正是泰州弘悅開發(fā)的項目，該筆信托的到期日為10月2日。
種種跡象表明，中南建設曾與愛建信托就泰州及南通項目發(fā)行信托計劃融資展開過合作，且可能到期或臨近期限。有市場分析認為，引入信達正是為了替換掉明股實債的愛建信托。
海安春風里項目大股東重組后股權結構 數據來源：企業(yè)公告
如今在中國信達入局之后，海安春風里、泰州中南君啟將基本抹去愛建信托的痕跡。按照當下AMC援助房企的主流模式，前者一般通過收購債權，對債務期限、擔保抵押條件等進行整體重組，給予一定還款寬限期，并根據項目實際情況提供流動性資金支持，讓房企能夠以時間換空間，實現(xiàn)項目的退出。
在收益分配上，按照中南建設與信達的協(xié)議，合伙企業(yè)收益來源于投資項目的債權收購暨債務重組回收資金及補足資金，按順序先向GP分配執(zhí)行合伙事務報酬，再向監(jiān)管方支付監(jiān)管服務費，向LP1分配固定收益和實繳出資，向GP分配實繳出資后，剩余收益向LP2、LP3分配。
上述模式往往針對資產充足、具備一定的運營開發(fā)能力，但出現(xiàn)短期流動性問題的房企。而自房企大規(guī)模出險以來，中國信達已與包括恒大、融創(chuàng)、世茂、泰禾等多家房企開展過合作。
據信達地產10月27日官微披露，前三季度公司參與了30多家危困房企項目研判，累計跟進項目300多個。截至目前，已實現(xiàn)4個項目復工復產、4個項目解決逾期風險，并積極跟進省級房地產紓困基金的推進工作，采取小股+輕資產模式介入紓困項目。
保衛(wèi)流動性
更早之前于5月份，中南建設控股股東中南集團成功牽手華融資產及地方國資，后者將在項目并購、資產盤活等方面與前者展開合作，相關合作涉及資金不超過50億元。
8月9日，中南集團宣布與江蘇資產管理有限公司舉行業(yè)務簽約儀式，約定共同設立規(guī)模20億元的發(fā)展基金等內容。資料顯示，江蘇資產是中國銀保監(jiān)會核準的全國首批地方AMC之一。
但合作此后遲遲未正式落地。在8月末的2022年半年度業(yè)績交流會上，中南建設董事總經理陳昱含稱，跟華融資產以及江蘇資產兩大合作，已有10來個應收款的項目做了提交，也在評審的過程中，后續(xù)會看審批情況落地。
其續(xù)指，與AMC的合作前期也存在著一定的磨合談判期，融資落地沒有比想象中那么快，這個也在各級政府的幫助下，公司和相關的機構都在共同的推進，希望能夠早日突破。
在數家AMC加入的背后，中南建設正面臨著經營業(yè)績及流動性的壓力。
地產行業(yè)下行之中，上半年，中南建設實現(xiàn)營業(yè)收入241.35億元，較去年同期減少37.28%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損16.15億元，較去年同期減少192.41%。截至期末，中南建設有息負債余額511.7億元，凈負債率85.19%。
在2021年12月，就有市場消息稱，中南建設出現(xiàn)商票逾期不兌付的消息，截至去年底，有數據顯示，中南建設違約商業(yè)承兌匯票，共計454筆，金額高達4.78億元。今年3月，中南建設“17中南01”等多支境內債券觸發(fā)違約條款的消息傳出。
此外，中南建設在對外擔保方面的風險也不可忽視。截至10月27日，該公司及控股子公司對外擔保余額473.33億元，占最近一期經審計歸屬上市公司股東的股東權益的202.15%。
流動性危機之下，中南建設全力自救，今年以來該公司接連出手中南絲路城市運營、中南服務的子公司。
同時，對于已有債務，中南建設則設法延長期限。
10月26日，中南建設發(fā)布公告稱，旗下南寧景信置業(yè)有限公司等多家公司對深圳安創(chuàng)投資管理有限公司的債務本金合計12.08億元。
中南建設擬將旗下公司南寧景信18%股權、廣西潤鴻置業(yè)有限公司70%股權、云南億鴻房地產開發(fā)有限公司57%股權，讓予深圳安創(chuàng)進行重組，并有權在債務償還完畢后回購有關股權。
此次債務重組擔保條件堪稱苛刻，中南建設將旗下青島中南世紀城房地產業(yè)投資有限公司等5家公司及地塊等資產為這筆債務進行連帶責任擔保，期限為三年。
經查，深圳安創(chuàng)為平安不動產和平安保險。
對于近期熱門的開發(fā)商與中債信用增進公司合作發(fā)債融資，中南建設也有所涉及。9月21日市場消息，中南建設此前曾參與中國銀行間市場交易商協(xié)會組織的房企座談。對于目前的進展，中南建設稱，正在推進合作的計劃。
當前，中南建設已將維護流動性作為工作的重中之重，該公司管理層表示，要舍棄一些利益，包括規(guī)模，包括利潤，包括業(yè)務范圍等等，把一切不必要的支出和業(yè)務砍掉，只專注于地產和建筑主業(yè)，在現(xiàn)金流危機的緩解之前，不會旁顧其他。
今年上半年，中南建設經營性現(xiàn)金流入凈額468億，其他與經營活動有關的現(xiàn)金反映到全域回款216億，整體經營活動現(xiàn)金流量是418億，比去年同期來說有99%上升，實現(xiàn)了超過4年持續(xù)的正值。
陳昱含稱，未來一年，中南建設各類應付在557億元，不考慮應收帶來的流入情況下，月度支出46億。在當下的情境下，公司經營性現(xiàn)金完全可以覆蓋未來一年的負債和各項必要的支出。
本文源自觀點網
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