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萬(wàn)達(dá)塊錢pos機(jī)靠譜嗎
2018年,王健林曾在萬(wàn)達(dá)年會(huì)上放言,做輕資產(chǎn)這種只賺不賠的買賣,絕對(duì)是上策。面對(duì)疫情導(dǎo)致的內(nèi)外交困、轉(zhuǎn)型造成的營(yíng)收下滑,輕資產(chǎn)這條路,萬(wàn)達(dá)還能義無(wú)反顧地走下去嗎?
文 | 劉一諾
編 | 黃志磊
前有減免租金超30億元,后有AMC市值大幅跳水,萬(wàn)達(dá)內(nèi)憂外患不斷。五一小長(zhǎng)假商業(yè)地產(chǎn)的回暖,終于給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了希望曙光。
5月1日到5月5日,全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客流和銷售大幅回升,和去年同期比,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)累計(jì)客流回升度達(dá)到93%,累計(jì)銷售回升度達(dá)到95%。這是在影院、健身、線下培訓(xùn)等業(yè)態(tài)沒有復(fù)業(yè)的情況下實(shí)現(xiàn)的。
在其他業(yè)態(tài)復(fù)蘇前景尚不明朗的情況下,萬(wàn)達(dá)商管無(wú)疑是實(shí)現(xiàn)今年業(yè)績(jī)目標(biāo)的重要倚仗。
在五一小長(zhǎng)假后的第一天,在公眾視野消失了100多天的王健林現(xiàn)身集團(tuán)工作會(huì)議。除了要求各公司未來(lái)8個(gè)月要加倍努力工作之外,王健林特別強(qiáng)調(diào),要力爭(zhēng)完成年初確定的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo),各公司今年開店目標(biāo)不變。
篤定的表態(tài)背后是王健林翻盤的決心。
王健林在2019年年初曾表示,從2019年開始,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)每年的開業(yè)計(jì)劃要有富余量,至少增加10%,確保每年不低于50個(gè)廣場(chǎng)開業(yè)。不過,2019年沒有新冠疫情,開店目標(biāo)也未能實(shí)現(xiàn)。截至2019年12月31日,全國(guó)已開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)達(dá)323座,2019年新開業(yè)的僅43座。
阻力重重,萬(wàn)達(dá)還能高調(diào)表態(tài),靠的是對(duì)輕資產(chǎn)開發(fā)模式的自信。
為什么轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)?由“重”轉(zhuǎn)“輕”,萬(wàn)達(dá)的這個(gè)決定奠定了它未來(lái)的發(fā)展軌跡。
中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng),包括管理輸出、技術(shù)輸出、資本輸出三種主流模式。
管理輸出模式是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要模式和對(duì)外擴(kuò)張方式。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)、資金依賴度高,憑借企業(yè)豐富的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、成熟的招商體系及運(yùn)營(yíng)管理能力,實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理體系的快速?gòu)?fù)制,達(dá)到快速占有市場(chǎng)目的。
技術(shù)輸出則是通過代建業(yè)務(wù)擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式給企業(yè)帶來(lái)了沉重的資金及運(yùn)營(yíng)壓力,代建可以有效地減少資金投入及資金沉淀。
資本輸出是通過設(shè)立地產(chǎn)投資基金,以資本輸出協(xié)同推動(dòng)資產(chǎn)增值。房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管力度不斷加大,融資環(huán)境持續(xù)趨緊,產(chǎn)業(yè)基金憑借資本運(yùn)作和戰(zhàn)略投資,不僅能夠助力企業(yè)資金融通,也可促進(jìn)地產(chǎn)與金融業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈擴(kuò)張。
綜合三種模式,萬(wàn)達(dá)走出了自己的輕資產(chǎn)之路。
2015年,萬(wàn)達(dá)成為全球最大不動(dòng)產(chǎn)企業(yè),萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也如日中天,王健林卻感覺到危機(jī)的迫近。
重資產(chǎn)模式受制于房地產(chǎn)周期,市場(chǎng)拐點(diǎn)導(dǎo)致現(xiàn)金匯款變慢。“要想更快的擴(kuò)大規(guī)模,重資產(chǎn)模式也不適合,只有輕資產(chǎn)模式才能更快發(fā)展?!?/strong>王健林在當(dāng)年的一次演講中堅(jiān)定地說(shuō)道。
在王健林看來(lái),重資產(chǎn)主要看房?jī)r(jià),銷售利潤(rùn)高才能投資,難以進(jìn)入三四線城市發(fā)展;輕資產(chǎn)模式不需關(guān)心房?jī)r(jià),只要城區(qū)人口夠多,租金回報(bào)比合適就可以做。背靠成熟的招商資源和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)并不擔(dān)心在三四線城市盈利問題。
“三四線城市土地價(jià)格相對(duì)便宜,現(xiàn)在去還能選到比較好的中心地段。從我們的經(jīng)驗(yàn)看,一個(gè)四五十萬(wàn)人口的三四線城市,完全能承載一個(gè)大型萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),而且三四線城市的消費(fèi)者的忠誠(chéng)度更高。”王健林表示。
萬(wàn)達(dá)擁有多個(gè)產(chǎn)品線,輕資產(chǎn)不僅能快速擴(kuò)大規(guī)模,還能產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)展速度快,院線發(fā)展速度就快;萬(wàn)達(dá)正在做的寶貝王,如果按照萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展速度,很快就能成為全球最大的兒童娛樂企業(yè);另外,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量擴(kuò)大,還能為萬(wàn)達(dá)做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來(lái)更多資源?!?/p>
彼時(shí)的王健林對(duì)資金十分樂觀,他表示,除了外部的基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者,萬(wàn)達(dá)正在建立內(nèi)部融資管道。萬(wàn)達(dá)成立電子商務(wù)公司、收購(gòu)支付公司快錢,兩家公司都在做理財(cái)產(chǎn)品,用眾籌方式為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)融資。
至于退出機(jī)制,王健林也想好了兩種方法:資本化或賣掉。萬(wàn)達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品就是準(zhǔn)REITs,即使最后不做REITs,5年后廣場(chǎng)成熟了,租金比較高,也會(huì)賣個(gè)好價(jià)錢。
“5年后,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)兩個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo):一是開業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),二是凈利潤(rùn)的三分之二要來(lái)自租賃收入。”
這些都是2015年王健林的美好設(shè)想。
甩掉重資產(chǎn),輕裝上陣萬(wàn)達(dá)探索出投資類和合作類兩種輕資產(chǎn)開發(fā)模式。
輕資產(chǎn)類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由合作方出資,萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)。合作類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則是由合作方提供資金和土地,萬(wàn)達(dá)只負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)指導(dǎo)、招商運(yùn)營(yíng),相關(guān)費(fèi)用也由合作方提供,建成后萬(wàn)達(dá)獲得租金的30%。
合作類廣場(chǎng)建設(shè)期間,萬(wàn)達(dá)能成批施工、集中采購(gòu),施工隊(duì)伍也由萬(wàn)達(dá)指定,所有設(shè)備必須使用萬(wàn)達(dá)品牌庫(kù)中產(chǎn)品。合作方能夠心甘情愿掏錢,正是看中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的品牌和運(yùn)營(yíng)能力。
2015年年初,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議,4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣,建設(shè)約20余座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)。
2016年第四季度,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)又與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等簽約90個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、共1050億元的投資合同。
與資本聯(lián)手后,萬(wàn)達(dá)商管的下一步的甩掉重資產(chǎn)包袱。2017年7月,萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)、富力簽署了文旅項(xiàng)目、酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
輕裝上陣的萬(wàn)達(dá)商業(yè),需要引入新的戰(zhàn)略投資者。2018年1月,騰訊控股作為主發(fā)起方,聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議,計(jì)劃投資約340億元人民幣,收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)從此更名為萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)。萬(wàn)達(dá)表示,將在1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù),萬(wàn)達(dá)商管今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè),各方將推動(dòng)萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)盡快上市。
輕資產(chǎn)模式的一路高歌猛進(jìn),為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的變化。2018年,萬(wàn)達(dá)服務(wù)業(yè)收入1609億元,占總收入的75.1%,房地產(chǎn)收入僅占24.9%。
在2019年初的年會(huì)上,王健林表示,萬(wàn)達(dá)已經(jīng)不是房地產(chǎn)企業(yè),而是以服務(wù)業(yè)為主、有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。“再過幾年,萬(wàn)達(dá)租金收入如達(dá)到千億,單憑這一條,我們就能‘任憑風(fēng)浪起,穩(wěn)坐釣魚船’?!?/strong>
至于這條船坐得穩(wěn)不穩(wěn),只有王健林自己知道。
輕資產(chǎn)模式的五年實(shí)踐按照萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略規(guī)劃,2015年后新開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中,至少70%以上是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
2020年計(jì)劃開業(yè)的50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中,有37個(gè)是“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目;在建的133個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中,有107個(gè)是“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。
“輕資產(chǎn)”暫時(shí)還做不了盈利主力。2019年末,萬(wàn)達(dá)商管自持物業(yè)租金收入占所有租金比重為90.57%,輕資產(chǎn)項(xiàng)目租金收入比重僅為9.43%
2019年年初,王健林曾表示,按照投資協(xié)議,萬(wàn)達(dá)商管年內(nèi)要?jiǎng)冸x所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù),“一平方米房地產(chǎn)開發(fā)也不能有?!?/strong>
2019年底,萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)宣布完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部交由新成立的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé),萬(wàn)達(dá)商管成為真正意義上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)。
大刀闊斧的變革很快體現(xiàn)在業(yè)務(wù)收入變動(dòng)上,2019年萬(wàn)達(dá)商管物業(yè)銷售收入占比降幅達(dá)到17%,投資物業(yè)租賃收入占比增幅16%。
從2017年起,物業(yè)銷售收入每年降幅約300億元,到2019年,基本上與投資物業(yè)租賃持平。按照萬(wàn)達(dá)商管的預(yù)期,物業(yè)銷售還會(huì)進(jìn)一步縮減。
同樣是在2017年,力推轉(zhuǎn)型的陣痛導(dǎo)致該年凈利率出現(xiàn)大幅下滑。
值得注意的是,隨著營(yíng)業(yè)收入的不斷下降,萬(wàn)達(dá)商管凈利率卻不降反升。這意味著剝離物業(yè)銷售業(yè)務(wù)后,投資物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的盈利能力較為可觀,值得持續(xù)觀望。
不過,轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式并不只有萬(wàn)達(dá)一家。
黃瑜表示,輕資產(chǎn)模式具有高效率、高回報(bào)率、高標(biāo)準(zhǔn)化等特點(diǎn),已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張的重要模式。
目前,多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均采納輕資產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式,萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)置地、新城控股、寶龍地產(chǎn)等代表企業(yè)均在加大輕資產(chǎn)項(xiàng)目的占比。
截至2019年底,華潤(rùn)置地61個(gè)已開業(yè)購(gòu)物中心中,有19個(gè)為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。華潤(rùn)置地2019年11個(gè)新開業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目(含重裝開業(yè)項(xiàng)目)中有6個(gè)為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。
萬(wàn)達(dá)要面對(duì)的,不僅僅是轉(zhuǎn)型帶來(lái)的業(yè)績(jī)驟降,還有同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的后來(lái)居上。
尾聲2020年1月,萬(wàn)達(dá)年會(huì)如期舉行,在集團(tuán)官網(wǎng)上,年會(huì)歌舞湮沒了2019年的業(yè)績(jī)報(bào)告,員工表彰替代了王健林的工作總結(jié)。第一次,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)上一年度的經(jīng)營(yíng)狀況變得撲朔迷離。
遙想2018年年初,王健林在萬(wàn)達(dá)年會(huì)上放言,做輕資產(chǎn)這種只賺不賠的買賣,絕對(duì)是上策。“不管社會(huì)上理不理解,也可能有些內(nèi)部同志不理解,但是請(qǐng)大家三年以后再回頭來(lái)看我們的決定是否正確?!?/strong>
距離那一天,已經(jīng)過了兩年多。
輕資產(chǎn)這條路,萬(wàn)達(dá)還能義無(wú)反顧地走下去嗎?
參考資料:
1.《王健林董事長(zhǎng)深交所演講談“輕資產(chǎn)”》 2015年4月20日 萬(wàn)達(dá)企業(yè)文化中心
2.《王健林董事長(zhǎng)召開集團(tuán)工作會(huì)議》2020年5月6日 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)
3.《萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2016-2018年工作總結(jié)》萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)
4.《王健林董事長(zhǎng)作2015年集團(tuán)工作報(bào)告》2016年1月17日 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)
5.《大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司2020年度第一期中期票據(jù)募集說(shuō)明書》 上海清算所
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